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城市綜合體 燃?xì)庠O(shè)計(jì)、施工和運(yùn)行管理的探討
文│李東 黃志豐
深圳市中瑞恒管理策劃有限公司
【摘要】本文介紹了國(guó)內(nèi)城市綜合體的建設(shè)發(fā)展情況，針對(duì)城市綜合體的燃?xì)庠O(shè)計(jì)、施工和運(yùn)行管理存在的問題，系統(tǒng)地進(jìn)行了描述和分析，提出從全方位、全過程地采取技術(shù)和管理措施，提高燃?xì)夤?yīng)和使用的可靠性和安全性，降低城市綜合體的安全運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】城市綜合體；燃?xì)猓辉O(shè)計(jì)；施工；運(yùn)行；安全；消防
1 概述
城市綜合體（又稱建筑綜合體或商業(yè)綜合體）已經(jīng)成為了一種很普遍的建筑形式，在各地如雨后春筍般涌出。其動(dòng)力來源主要是電力，燃?xì)庵徽驾^小的一部分，主要用于烹飪（基于明火烹飪的習(xí)慣）和供熱制冷（以空調(diào)、供熱水為主）。由于燃?xì)獾囊兹肌⒁妆匦裕細(xì)夤艿涝O(shè)施如何安全、合理地布置在城市綜合體內(nèi)成為困擾工程師們的一件事情。
近幾年，在餐飲店、商場(chǎng)等場(chǎng)所發(fā)生了多起因燃?xì)庑孤┒l(fā)的惡性事故，造成了嚴(yán)重的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。幸好，我們還沒有看到城市綜合體因燃?xì)鈱?dǎo)致的此類事故，但由于其它原因引發(fā)的火災(zāi)事故則時(shí)有發(fā)生，如，2012年2月19日晚上7時(shí)許，位于成都市青石橋的財(cái)富中心一樓美食城發(fā)生火災(zāi)。當(dāng)晚9時(shí)，財(cái)富中心的家樂福、肯德基、萬達(dá)電影城等眾多商家臨時(shí)關(guān)閉，顧客被疏散，隨后財(cái)富中心整體封閉。后來發(fā)現(xiàn)是由于在烹飪過程中爐具溫度過高，烤燃了周圍的可燃物，從而引發(fā)排煙管道內(nèi)的油污燃燒。雖然這場(chǎng)火災(zāi)沒有造成人員傷亡，但卻引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)城市綜合體安全的廣泛關(guān)注。[1]
在本文，筆者全面描述了城市綜合體燃?xì)夤艿涝O(shè)施設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)行管理存在的問題，進(jìn)行了系統(tǒng)分析，提出從全方位、全過程地采取技術(shù)和管理措施，從而提高燃?xì)夤?yīng)、使用的可靠性和安全性，降低城市綜合體的安全運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，使燃?xì)飧玫胤?wù)于城市綜合體的商業(yè)價(jià)值。
2 城市綜合體的概念與發(fā)展、業(yè)態(tài)與特點(diǎn)、安全與事故
2.1 概念與發(fā)展
2.1.1 概念
關(guān)于城市綜合體的定義，目前尚沒有統(tǒng)一的、明確的描述：
①《中國(guó)大百科全書》定義為“多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑一種是單體式，即只有一幢建筑；一種是組群式，有多幢建筑。”
②《美國(guó)建筑百科全書》定義為“建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。”
③Eberband·H·Zeidler在《城市文脈中的建筑綜合體》一書中，對(duì)建筑綜合體作了如下定義：“建筑綜合體承載了兩種或兩種以上人類生活的三大主要功能。”
④東南大學(xué)的王建國(guó)教授在《城市設(shè)計(jì)》一書中寫道：“建筑綜合體通常由城市中不同性質(zhì)的、不同用途的社會(huì)生活空間組成，如居住、辦公、出行、購(gòu)物、文娛、社交、游憩等。”
建筑綜合體是一個(gè)開放的概念，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵會(huì)隨著人類文明的發(fā)展和城市的更新，其本身也在發(fā)生著變化和更新。為便于表述，本文統(tǒng)一稱為城市綜合體，也包括較早建設(shè)的大型購(gòu)物商場(chǎng)或商業(yè)綜合體。
2.1.2 發(fā)展
①國(guó)際
美國(guó)洛克菲勒中心[2]是早期的城市綜合體代表，總占地22英畝（約9萬平方米），由19棟建筑組成，在1939年完成全部建筑，成為具有歷史意義的城市中心，在1987年被美國(guó)政府定為“國(guó)家歷史地標(biāo)”（National Historic Landmark）。近代城市綜合體于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯[3]，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
②國(guó)內(nèi)
直到上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)才出現(xiàn)了城市綜合體的雛形。伴隨著房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，截至2014年，國(guó)內(nèi)主要城市綜合體數(shù)量達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1，000個(gè)[4]。
2.2業(yè)態(tài)與特征
2.2.1業(yè)態(tài)
城市綜合體業(yè)態(tài)一般包括以下6個(gè)主要業(yè)態(tài)：酒店（Hotel）、辦公（Office）、停車（Parking）、購(gòu)物（Shopping mall）、社交（Convention）、居住（Apartment）。
不同文獻(xiàn)對(duì)主要業(yè)態(tài)的表述略有不同，但都傾向于一種最優(yōu)的組合。
2.2.2特征
城市綜合體具有8個(gè)主要特征：
①高可達(dá)性、便利性
城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域：城市中心區(qū)CBD、城市的副中心或規(guī)劃的城市未來發(fā)展新區(qū)（國(guó)內(nèi)出于土地開發(fā)和城鎮(zhèn)化的目的），擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。
②高密度、集約性
城市綜合體建筑高度和密度均很高，通常形成高樓林立的現(xiàn)象，使其片區(qū)成為城市的標(biāo)志；人口密度大、人流密集，白天、工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集；夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)；功能全面集中。
③整體統(tǒng)一性
城市綜合體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個(gè)單體建筑互相配合、影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。
④功能復(fù)合性
城市綜合體內(nèi)部自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。其擁有城市的多重功能：商務(wù)辦公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)，形成城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性；同時(shí)各功能之間聯(lián)系緊密，有機(jī)融合，缺一不可。
⑤土地使用均衡性
城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能：不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時(shí)段，會(huì)對(duì)商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同需求。
⑥空間連續(xù)性
鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。
⑦內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性
城市綜合體內(nèi)部自身?yè)碛袕?fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。而且，綜合體對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。
⑧巨大的社會(huì)效應(yīng)及升值價(jià)值
因城市綜合體所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)，一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值價(jià)值。
例如，位于羅湖區(qū)地王金融圈的深圳華潤(rùn)中心，總建筑面積逾55萬平方米，占地面積近10萬平方米，由城市主干道深南大道、濱河大道及寶安南路圍合而成；集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性城市綜合體；是深圳市較為早期的城市綜合體，也是深圳規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合建筑群。
（引自：華潤(rùn)中心，http://www.themixc.com/hrzx/ProjectDesc/index.aspx）
2.3 安全與事故
2.3.1 安全管理特點(diǎn)
正是由于城市綜合體具有上述特征，其投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之后的如何安全運(yùn)營(yíng)也成為了一項(xiàng)迫切、挑戰(zhàn)的課題。筆者認(rèn)為其在安全管理方面具有以下特點(diǎn)：
①與城市綜合體外部環(huán)境的公共安全關(guān)系緊密
城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，其外部的公共安全會(huì)影響城市綜合體的運(yùn)營(yíng)，如供電、供氣故障或中斷，交通事故等；其內(nèi)部的安全管理出現(xiàn)問題也會(huì)影響其周圍外部的公共安全；同時(shí)，城市綜合體本身就是一個(gè)開放性的公共空間，也存在電氣、燃?xì)狻⒁兹嘉锏纫l(fā)火災(zāi)或其它原因引發(fā)的人群擁擠、踩踏等風(fēng)險(xiǎn)。
②內(nèi)部管理空間范圍較大
城市綜合體的建筑面積一般都在10萬平方米以上，不論是平面空間還是縱向空間都很大，且建筑結(jié)構(gòu)也呈多樣性和復(fù)雜性。安全管理大空間和復(fù)雜性，對(duì)其安全管理的合理性、全面性和系統(tǒng)性提出了挑戰(zhàn)。
③功能構(gòu)成專業(yè)多、綜合性強(qiáng)
城市綜合體的復(fù)合型功能構(gòu)成涉及專業(yè)多，包括結(jié)構(gòu)、電氣、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒐┡⒖照{(diào)、交通、消防、安防等等，在某一個(gè)局部空間里也會(huì)涉及多個(gè)專業(yè)，各專業(yè)之間又相互聯(lián)系和影響，導(dǎo)致其安全管理的綜合性強(qiáng)，同時(shí)也增加了復(fù)雜性。
④安全隱患系統(tǒng)性強(qiáng)
由于城市綜合體內(nèi)部空間的連續(xù)性、內(nèi)外部空間的完整性，導(dǎo)致其安全隱患的系統(tǒng)性也很強(qiáng)，如發(fā)生燃?xì)庑孤赡軒砣巳菏枭ⅰ⑦\(yùn)營(yíng)中斷等，甚至導(dǎo)致周邊交通擁堵，如引發(fā)火災(zāi)或爆炸帶來的后果非常惡劣。
⑤具有隱蔽性
城市綜合體構(gòu)成和運(yùn)營(yíng)來自大量的硬件、軟件、制度和人力等支撐，整個(gè)系統(tǒng)顯得十分龐雜，安全隱患則具有很強(qiáng)的隱蔽性，需要具有系統(tǒng)化的管理體系和精準(zhǔn)的檢查和分析工具對(duì)安全狀況進(jìn)行管理。
⑥影響大
城市綜合體一般都會(huì)成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，一旦發(fā)生安全事故，對(duì)運(yùn)營(yíng)商及相關(guān)的供應(yīng)服務(wù)商，如電氣設(shè)備供應(yīng)商、燃?xì)馄髽I(yè)以及政府部門帶來或大或小的負(fù)面影響，甚至影響所在城市的形象。這都是巨大的無形資產(chǎn)損失。
2.3.2 城市綜合體安全事故
①美國(guó)密蘇里州堪薩斯城天然氣泄漏、火災(zāi)事故
據(jù)CNN官方網(wǎng)站報(bào)道，2013年2月19日，美國(guó)密蘇里州堪薩斯城一處高檔商業(yè)區(qū)發(fā)生了天然氣爆炸，爆炸損毀了餐廳，周圍1英里（約合1609米）范圍都受到影響，事件造成至少16人受傷。事故由光纖電纜施工人員打穿了2英寸（約合5毫米）的天然氣管道而引發(fā)。
②四川省瀘州市江陽區(qū)摩爾商場(chǎng)“12·26”較大天然氣爆燃事故
據(jù)瀘州市安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局官方網(wǎng)站發(fā)布的、由瀘州市江陽區(qū)摩爾商場(chǎng)“12·26”較大天然氣爆燃事故調(diào)查組提交的《瀘州市江陽區(qū)摩爾商場(chǎng)“12·26”較大天然氣爆燃事故調(diào)查報(bào)告》[5]：2013年12月26日22時(shí)50分許，瀘州市江陽區(qū)中城商廈（又稱摩爾商場(chǎng)）發(fā)生一起天然氣爆燃事故，導(dǎo)致4人死亡、38人受傷（其中33人輕傷），過火面積約20000平方米，直接經(jīng)濟(jì)損失約4743萬元。
事故的直接原因是燃?xì)夤竟と嗽诰S修摩爾商場(chǎng)大門外中壓管道時(shí)，錯(cuò)將中壓管道與位于摩爾商場(chǎng)的廢棄天然氣管道碰接。恢復(fù)過程中，天然氣從中壓管道通過廢棄天然氣管道進(jìn)入商場(chǎng)，在負(fù)一樓熟食操作間大量泄漏，并在商場(chǎng)內(nèi)負(fù)一樓頂部擴(kuò)散形成爆炸性混合氣體，達(dá)到爆炸極限，遇電器設(shè)備點(diǎn)火引發(fā)爆燃，進(jìn)而造成大面積燃燒，包括周邊鄰近的建筑也著火。
這是一起責(zé)任安全事故。僥幸的是爆炸發(fā)生在商場(chǎng)當(dāng)天營(yíng)業(yè)結(jié)束之后，否則人員傷亡數(shù)量不堪設(shè)想。
3 城市綜合體的燃?xì)獍踩芾泶嬖诘膯栴}
3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
3.1.1 建設(shè)單位（或項(xiàng)目咨詢管理單位）
建設(shè)單位（以下也包含了項(xiàng)目咨詢管理單位這種情況）在城市綜合體規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段側(cè)重于建筑結(jié)構(gòu)、造型外觀、區(qū)域功能等，側(cè)重商業(yè)價(jià)值的最大化，對(duì)此之外的事宜則投入不足。
3.1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位
規(guī)劃設(shè)計(jì)單位一般都是綜合性的設(shè)計(jì)單位，他們按照建設(shè)單位的要求，往往對(duì)整體的安全規(guī)劃設(shè)計(jì)重視程度不夠。加之燃?xì)夤艿涝O(shè)施作為建筑輔助設(shè)施，在城市綜合體中的空間占位、投資占比等均很小，建設(shè)單位及規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)其也就更加不會(huì)重視，有時(shí)甚至?xí)雎裕煌瑫r(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往因?yàn)槿狈θ細(xì)鈱I(yè)的設(shè)計(jì)人員和足夠的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)燃?xì)庠O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范及燃?xì)馄髽I(yè)的要求也不甚了解，出具的施工圖紙達(dá)不到要求的深度和實(shí)施條件，但其具有各專業(yè)協(xié)調(diào)整合的優(yōu)勢(shì)。
3.1.3 燃?xì)鈱I(yè)設(shè)計(jì)單位
作為專業(yè)設(shè)計(jì)單位，對(duì)燃?xì)夤艿拦に囋O(shè)計(jì)、方案選擇、設(shè)備選型方面具有優(yōu)勢(shì)，但在實(shí)踐中一般介入較晚，不能與建設(shè)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在早期進(jìn)行有效溝通，從而提出合理、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的配用條件，確保預(yù)留預(yù)埋位置正確尺寸合適。
3.1.4燃?xì)夤こ痰脑O(shè)計(jì)一般在其它分項(xiàng)工程之后，存在較多的空間障礙：
①出于造型外觀的要求，某個(gè)空間不能布置燃?xì)夤艿馈?/div>
②某些空間依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范嚴(yán)禁布置燃?xì)夤艿馈?/div>
③燃?xì)夤艿琅c其它管道（線）有安全間距的要求，某個(gè)空間其它管道（線）已經(jīng)布置，燃?xì)夤艿罒o法布置。
另外，燃?xì)鈱ｉT的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范較為滯后，對(duì)城市綜合體的燃?xì)庠O(shè)計(jì)指導(dǎo)性不足，在修訂《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)燃?xì)夤艿涝O(shè)施運(yùn)行、維護(hù)和搶修安全技術(shù)規(guī)程》時(shí)應(yīng)加以考慮。
3.2 施工階段
施工階段主要存在的主要問題是：
3.2.1 原設(shè)計(jì)的布置空間發(fā)生了變化
①城市綜合體作為一項(xiàng)復(fù)雜、綜合的項(xiàng)目，建設(shè)過程中發(fā)生變更是不可避免的，燃?xì)夤こ痰耐獠織l件也發(fā)生了變化，部分設(shè)計(jì)已不能滿足施工要求。
②與其它工程的配合不夠，導(dǎo)致后期工程改造較多，如用氣區(qū)域無獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)，消防控制中心沒有預(yù)留泄漏報(bào)警系統(tǒng)的信號(hào)、控制線路的接口等。
3.2.2燃?xì)夤こ淌┕べ|(zhì)量控制問題
①施工單位、監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的控制不嚴(yán)，導(dǎo)致工程存在較多的質(zhì)量問題。
②對(duì)商業(yè)用燃?xì)馊紵饔镁甙惭b及驗(yàn)收監(jiān)管不嚴(yán)，燃燒器用具本身有質(zhì)量問題或安裝存在質(zhì)量和安全隱患。
③燃?xì)夤こ炭⒐ず蟆⒁平煌懂a(chǎn)前，建設(shè)單位對(duì)局部進(jìn)行變更，可能帶來質(zhì)量問題或安全隱患。
3.3 運(yùn)營(yíng)管理階段
在運(yùn)營(yíng)階段主要存在以下幾個(gè)方面的問題：
3.3.1 產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位
產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位對(duì)燃?xì)獍踩芾淼闹匾暡蛔悖瑢?dǎo)致運(yùn)營(yíng)階段出現(xiàn)各種影響燃?xì)獍踩\(yùn)行的行為或狀況。
3.3.2 用戶
①燃?xì)馐褂脝挝缓腿藛T對(duì)安全使用知識(shí)和技能掌握不足或不了解。
②用戶變更發(fā)生改造或裝修，形成新的安全隱患。
3.3.3 燃?xì)馄髽I(yè)
①瓶裝LPG供應(yīng)企業(yè)（或個(gè)體商戶）供應(yīng)的燃?xì)赓|(zhì)量不高或鋼瓶存在安全隱患。
②管道燃?xì)馄髽I(yè)對(duì)城市綜合體燃?xì)獍踩芾淼耐度牒徒?jīng)驗(yàn)不足。
3.3.4 管理
①使用人員沒有得到良好的培訓(xùn)，掌握應(yīng)有的技能。
②燃?xì)夤艿涝O(shè)施附屬的安全設(shè)施得不到定期檢查、維護(hù)，發(fā)生故障沒有及時(shí)維修。
③對(duì)燃?xì)庑孤┑膽?yīng)急處置準(zhǔn)備不足，如無應(yīng)急預(yù)案、未進(jìn)行相關(guān)的應(yīng)急演練。
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